◎ 広大地の評価の改正
「財産評価基本通達」が平成１６年６月４日付けで改正され、
１６年１月１日以降の相続・贈与から適用されます



◆ 広大地評価の適用条件


広大地評価
の適用可能な
土地の条件


  • ３大条件
  • その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地

  • 「都市計画法 第４条第１２項に規定する開発行為 (※) 」 を行うと
    　　した場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの

    　(※) 開発行為 ：主として建築物の建築等の建設の用に供する目的
    　　 　　　　　　　　　 で行う土地の区画形質の変更をいう

    　　★ 公共施設とは道路、公園等をいい、公益的施設とは教育施設、
    　　　　医療施設、交通施設などをいいます。

  • 広大地に該当しない下記の ＜適用除外地＞ 以外のもの
    　　（Ａ） 大規模工場用地に該当するもの
    　　（Ｂ） 中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの
    　　　　（いわゆるマンション適地等については、広大地に該当しない）



    • ◆ 広大地評価の適用除外等


    ▼ 原則として容積率 300％以上の地域に所在する土地
    （マンション適地等に該当する場合）
    ▼ 既に開発行為が終わっている中高層の集合住宅の敷地用地
    （＜例＞ マンション ・ ビル等）
    ▼ 開発行為が終わり現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地用地
    （＜例＞ 大規模店舗、ファミリーレストラン等）
    ▼ 広大地でも大規模工場用地に該当するものは、この取扱い対象から除外されています
    （＜例＞ 大工場地区で一団の工場用地の地積が５万u以上のもの）
    ▼ 道路に面しており、間口が広く、奥行がさほどない土地 （道路が二方、三方 及び 四方にある場合も同様）
    （潰れ地がほとんど生じない宅地等）


    ◆ 広大地に該当する条件の例示


    ▲ 戸建住宅分譲用地として開発され、道路などの潰れ地が生じる土地
    　　（ 公共公益的施設用地の負担とは、開発区域内の新設道路等）

    ▲ 普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積
    基準以上のもの （→中小工場地区・普通商業地区のうち容積率の低い地域）

    ▲ 多くの場合、この取扱いは広大な市街地（周辺）農地 や 市街地山林、市街地原野など
    宅地比準方法により評価する場合に適用されていました。

    　財産評価通達において広大地は、戸建住宅分譲用地として開発され、これらの戸建て
    住宅の敷地として使用するのが最有効使用であると認められるものが対象

    著しく広大であるかどうかの判定は、その土地上の建物の有無にかかわらず、
    その土地の規模 （評価単位ごとの） により判定します




    ◆ 広大地評価の改正 （平成１６年１月１日以後の相続・贈与等から適用）（評基通24-4）


    奥行価格補正率等（※１）に代わるものとして、下記の広大地補正率を広大地に面する路線価（※２）に乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額を評価額とします。


    （ 算式 ） 広大地の評価額 ＝ 路線価 × 広大地補正率 × 地　積

    広大地補正率
    （端数調整なし）    		＝0.6−0.05×広大地の地積
    １０００u

    この評価通達は、地積５０００平方メートル以下の土地に適用する
    （５０００uを超える場合には、下限の０．３５を適用できます）


    （※１） 奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路線等影響加算、不整形地評価、
    　　　　　無道路地、間口狭小、崖地、容積率の異なる２以上の宅地の評価

    【広大地が倍率地域に所在する場合は？】
  • 農地の場合、広大地補正率を使うと、造成費用等は使えません


    ◎ 次の ＜広大地評価＞ と ＜通常評価＞ を比較し低い方（強制適用）
    ● 広大地評価
    〔算　　式〕
    正面路線価
    ×
    ○ 広大地補正率 （評基通24-4）
    ０．６−０．０５×地積/1000u
    （端数処理なし）
    ×
    地　　積

    		 ● 通常評価
    〔評基通２４−４（注）４〕
    ○ （評基通15）　奥行価格補正
    ○ （評基通16）　側方路線影響加算
    ○ （評基通17）　ニ方路線影響加算
    ○ （評基通18）　三方 又は 四方路線
    　　　　　　　　　　　影響加算
    ○ （評基通20）　不整形の評価
    ○ （評基通20−2）　無道路地の評価
    ○ （評基通20−3）　間口が狭小な
    　　　　　　　　　　　　　宅地等の評価
    ○ （評基通20−4）　崖地等を有する
    　　　　　　　　　　　　　宅地の評価
    ○ （評基通20−5）　容積率の異なる
    　　ニ以上の地域にわたる宅地の評価

    （※２） 路線価が２以上ある場合には、原則として、その広大地が面する路線の路線価のうち、最も高いものを選択します



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    ≪土地評価に戻る≫　　≪遺産分割に戻る≫　　≪間違い易い事柄に戻る≫

    改正後の広大地の評価は、従来のように公共公益的施設用地となる部分の地積を求める必要が
    なくなり簡便に計算できるようになりました。尚、５０００u以下の土地から、下限は ０．３５となります。


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